Oto przykład jak dzięki wycenie nieruchomości można zaoszczędzić pieniądze.

Załóżmy, że przedmiotem naszego zainteresowania jest mieszkanie. Co robi potencjalny sprzedawca? Zastanawia się ile jest warta na rynku jego nieruchomość np. sprawdzając ceny ofertowe za podobne mieszkania na popularnych serwisach ogłoszeniowych lub na stronach pośredników w obrocie nieruchomościami. Posiadając już wiedzę zdobytą w Internecie decyduje się na jakąś cenę. Umieszcza ogłoszenie w sieci lub robi to za niego pośrednik. Zasadnicze pytanie brzmi, czy cena, którą zaoferował będzie zaakceptowana przez klienta. W przypadku gdy cena jest poniżej wartości rynkowych traci sprzedający i to jest oczywiste, choć sprzedający wcale nie musi tego sobie uświadamiać. W takiej sytuacji zazwyczaj jest duże zainteresowanie ogłoszeniem a do transakcji sprzedaży dochodzi stosunkowo szybko. A co się dzieje kiedy dotychczasowy właściciel proponuje zbyt wysoką cenę? Zainteresowanie ogłoszeniem jest małe, przez pewien czas nie budzi to niepokoju ale w końcu trzeba cenę obniżyć. W tym wypadku pojawiają się trzy możliwości: 1) nowa cena będzie dalej zbyt wysoka i powtarza się sytuacja poprzednia, 2)nowa cena  będzie rynkowa i po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku mieszkanie znajdzie nabywcę, 3) nowa cena  będzie za niska i będziemy mieli do czynienia ze stratą sprzedającego. Niemniej jednak przez dochodzenie do ceny możliwej do zaakceptowania przez potencjalnego nabywcę wydłuż się czas od zamieszczenia ogłoszenia do podpisania aktu notarialnego i przekazania ustalonej kwoty.

Dochodząc do sedna sprawy, im dłuższy czas eksponowania naszego mieszkania na rynku tym większe straty spowodowane kosztami utrzymania nieruchomości, chodzi tu o opłaty eksploatacyjne np. czynsz, które cały czas trzeba płacić ale również o raty kredytu hipotecznego,  jeśli mieszkanie zostało kupione na kredyt. W całym opisanym powyżej procesie kluczowe są dwie sprawy: cena zaoferowana za naszą nieruchomość oraz czas od dania ogłoszenia do zawarcia transakcji. W przypadku ceny zbyt niskiej czas do dnia sprzedaży będzie krótki ale strata oczywista, w przypadku ceny rynkowej czas ekspozycji będzie rynkowy (załóżmy, że przeciętnie mieszkanie w cenie rynkowej sprzedaje się ok. 6 miesięcy), w przypadku zaoferowania zbyt wysokiej ceny czas do podpisania aktu notarialnego będzie stanowił sumę okresu dochodzenia ogłoszeniodawcy, z powodu małego zainteresowania, do ceny rynkowej oraz czasu potrzebnego do sprzedaży lokalu w cenie rynkowej. W każdym przypadku poza sytuacją gdy oferowania jest potencjalnym nabywcom, cena rynkowa pojawiają się realne straty dotychczasowego właściciela.

Sprzedawcy często przyjmują założenie, że kupujący pomimo  wysokiej ceny zechce zobaczyć mieszkanie i negocjować cenę, proszę jednak pamiętać, że nie wszyscy mają predyspozycje i umiejętności do prowadzenia takich rozmów. Często również Państwa ogłoszenie zostanie pominięte. Załóżmy, że nabywca szuka mieszkania w cenie do 300 000. Państwo decydujecie się na cenę 310 000 zakładając, że w trakcje negocjacji będziecie mogli zejść do ceny 300 000. Nabywca zdecydowany wydać na mieszkanie 300 000 w wyszukiwarce zaznaczy górną granicę 300 000 a co za tym idzie nawet nie zobaczy Państwa ogłoszenia.

Jaka jest w tym wszystkim moja rola? Mogę dla Państwa przygotować wycenę nieruchomości dzięki, której będziecie mogli Państwo świadomie zaproponować rynkową cenę za swoją nieruchomość. Nie ponosząc strat, o których pisałem. Rzeczoznawca majątkowy przygotowując wycenę nieruchomości bazuje na cenach transakcyjnych, a nie na cenach ofertowych. Dzięki temu wiadomo ile rzeczywiście są skłonni zapłacić potencjalni nabywcy. Proszę pamiętać, że w przypadku nieruchomości mamy do czynienia z dużymi kwotami a co za tym idzie mogą pojawić się również duże straty. Koszt wyceny raczej nie przekroczy kwoty opłat eksploatacyjnych za jeden miesiąc, nie mówiąc już o racie kredytu, która często jest jeszcze wyższa. Zachęcam serdecznie do kontaktu w podobnych sprawach ale również w innych dotyczących szeroko pojętego rynku nieruchomości.

Formularz kontaktowy

Kontakt

Paweł Bonter
rzeczoznawca majątkowy
uprawnienia nr 5874
ul. Witkowska 25/1
51-003 Wrocław

Tel. 664 74 41 71
e-mail: biuro@pb-wycena.pl

Warto wiedzieć